近年来，起家于四川的新希望地产(下简称“新希望”)积极进取。
4月24日，新希望在《2019年公司债券年度报告》中披露，2019年新希望地产实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%;净利润24.62亿元，同比增长15.63%。同时，据克而瑞数据显示，2019年新希望全口径销售额增至735.9亿，相较于2018年大幅提升142.8%，一举跃升至中国房企50强。
但值得注意的是，在销售规模大幅度提升的背景下，新希望的归母净利润却于近5年来首次出现下滑。同时，受高溢价拿地影响，新希望的平均地价持续飙升，毛利率也呈现下降态势。在“房住不炒”大趋势下，未来，其又将如何实现规模与利润的平衡?
归母净利润近5年首次下滑
虽然新希望(SZ：000867)集团董事长刘永好曾公开表示“地产业务是被逼出来的，会坚定地以农产品和食品为主业。”但近年来，新希望地产所表现出的强劲发展势头，却屡屡告知市场，其“也可以拥有姓名”。
公开资料显示，新希望地产成立于1998年，是新希望集团六大产业板块之一。2014年之前，新希望地产并不受集团重视，一直发展发展缓慢，2013年其销售额仅为20亿元。然而，自2014年张明贵掌舵之后，新希望地产便开始了进取之路，到了2019年，新希望销售额更是同比增长142.8%达735.9亿元，而这一年全国商品房销售增速仅6.5%。
销售规模的快速增长也推动了企业营收的上升。新希望年报数据显示，2019年，其实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%;利润总额为31.29亿元，同比增长10.33%;净利润也同比上升15.63个百分点至24.62亿元。
但值得关注的是，在各项指标都实现稳步上升的背景下，2019年，新希望实现归属母公司净利润15.79亿元，同比下降13.19%。这是该数据近5年来首次出现下滑。同时，其少数股东权益占比，也由2017年的26.66%上升至2019年的42.51%。
知名地产分析师严跃进对蓝鲸房产指出，新希望地产归母净利润的下滑，可能与其近年来合作项目增多有关。据悉，目前新希望地产已经与万科、融创、滨江等企业建立了长期合作关系。据公开资料显示，2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%，同比下降36.2个百分点，总土地储备权益占比也下降至62.75%。同时，蓝鲸房产梳理其年报数据获知，2017年-2019年间，新希望分别实现对联营企业和合营企业的投资收益1.54亿元、1.58亿元以及5.07亿元。
高溢价拿地“损伤”毛利率
除此以外，数据显示，2017年-2019年，新希望分别录得毛利率为35.64%、27.81%和27.44%。
对此，新希望地产对蓝鲸房产表示，毛利率和归母净利润的下降，是公司安全稳健战略下主动选择的结果。2014年开始，新希望地产专心做“中高端”住宅产品，只在“新一线、强二线”城市的核心区域深度发展，这种投资策略考验着公司的资金实力和开发能力。
受此战略影响，新希望的拿地成本不断走高。蓝鲸房产梳理发现，2017年，新希望拿地成本为9731.25元/平;2018年，其拿地成本上升至11103元/平。而据中原地产一份房企拿地排行榜显示，2019年截止5月12日，新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，当前市场环境下，房地产行业面临着区域格局调整，房企纷纷提出重回都市群和一二线核心城市，市场竞争激烈。在此背景下，新希望地产想要分得一杯羹并不容易。“高溢价拿地会推高产品成本，进而加大产品去化难度和速度以及融资压力，有可能会影响公司的周转和现金流，对于公司的稳健运营的压力较大。”他指出。
不过，新希望的财务结构却始终保持稳健，甚至处于下降趋势。数据显示，2017年-2019年，新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%，净资产负债率分别为150.39%、88.3%以及78.94%。
对此，中诚信证评在一份评级报告中指出，在新希望地产业务规模扩大的背景下，之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。简言之，公司通过扩大分母的形式，使快速增长的债务得以“隐形”。
蓝鲸房产注意到，2017年-2019年间，新希望地产的净资产分别为106.8亿元、166.58亿元、256.19亿元，近三年复合增长率为54.43%。新希望地产在年报中解释，净资产大幅增加，是由于引入合作方，少数股东权益增加所致。同时，2018年、2019年两年间，新希望地产发行合计11亿元永续债。
可以看到，财务的稳健为新希望带来了更多的发挥空间。或许接下来，市场仍会看到一个进取的新希望地产。
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